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奉仕活動

2018年3月29日

第2回経営研究会

3月14日(水)にANAクラウンプラザホテル(カトレア)で第二回経営研究会を開催いたしました。山下会員と神田会員御二方を講師に「広島の不動産事情と不動産を中心とした相続対策」をテーマにお話していただきました。35名の方に出席いただき、我々にとっても関心のあるテーマであることから、皆様熱心に聞いていらっしゃいました。
少しご紹介いたしますと、最近、不動産の金融商品化が活発であり、広島は出遅れた感がありましたが、ファンドの投資が多数進出しており、これから進出の機会が増えるとのことです。広島市は地価が高く全般的に収益性が劣っていることが遅れの要因でしたが、これからは利回りが低くても広島へ投資してくることは確実だとのことです。これからは、相生通り、鯉城通りを中心にビル建て替えが進む方向です。主要都市の地価は10%以上上昇となり、一極集中、バブル期を超え、このため金融機関は選別融資の施策に入っており、投資家向けの融資体制が大きく変化しています。また金融庁も不動産の貸出比率が上昇していることを懸念し、業種的に貸出抑制の政策に転換し不良債権の発生を未然に防ぐ策に転じています。
本通り、金座街は原爆投下後の区画整理事業により「うなぎの寝床」状態です。このことで、容積率600%の地域にも関わらず建物を高度利用できないため2~3階建の活用に終わっております。これからは、西日本地域で一番の商店街(通行客平日5万人、土日祝10万人)を共同ビル化や再開発による建築計画を進めなければ、優良なテナント誘致もできません。本通りは地価が高く、その分相続税も高額です。本通りを守るため、自ら生き残るためにも共同ビルや再開発で有効活用することが重要とのことです。
住宅に関しましては、戦後人口増加に伴い沢山の団地ができましたが、平成になり人口減少に転じ過疎化が進んでいて、高齢家族や空き家が増え、バスの便は減少するか廃止となり、高年齢層は利便性の良い都心部の分譲マンションや戸建てに転居する現象が起きています。しかし、現在の住宅を売却する際、希望通りの価格での成約が難しくなっているということです。
相続におきましては、税法が改正され基礎控除額が下がり、相続税の対象となる人も増えるなど、勉強しておかなくてはならない内容ばかりでした。相続税の算出方法、贈与や相続の非課税対象の詳細、不動産を活用した相続対策についてわかりやすいアドバイスをご講義いただき今後の参考にしていただけたかと思います。
最後になりますが、僅か1時間という短い時間ではありましたが大変ためになるお話をしていただき、詳しい資料やレジメまでもご準備いただきました大先輩の御二方にあらためて御礼申し上げます。そして、ご出席いただきました皆様にもあらためて御礼申し上げます。

(報告:職業奉仕・経営研究担当リーダー 成宮正和)